Vous vous interrogez sur les possibilités qui s’offrent à vous en matière de transmission de patrimoine immobilier ? Pourquoi anticiper la transmission de son patrimoine ? Comment transmettre son patrimoine immobilier à un tiers ou à ses héritiers ? Et quelles sont les différentes manières d’y procéder ? Voici nos réponses avec quelques explications pour transmettre votre patrimoine immobilier sereinement.

Transmettre son patrimoine immobilier : en quoi consiste cette opération 

D’abord, qu'est-ce que le patrimoine immobilier ? Le patrimoine immobilier regroupe l'ensemble des biens immobiliers d’une personne, à savoir maisons, appartements, terrains à bâtir ou encore champs et plantations agricoles.

Il est possible de transmettre son patrimoine de son vivant ou lors de son décès. Et plusieurs procédés existent pour faire une donation de biens. Mais c’est un projet qu’il vaut mieux préparer d’avance, pour de nombreuses raisons d’ailleurs. Next vous accompagne et vous conseille.

Pourquoi anticiper la transmission de son patrimoine immobilier ?

Comme vous le savez, la transmission d’un patrimoine immobilier implique des frais dont les héritiers doivent s’acquitter. On parle ici de droits de succession, et dans certains cas des frais de notaire sont applicables. Parce que leurs montants peuvent être très conséquents, anticiper la transmission d’un bien immobilier est plus intéressant, voire conseillé pour optimiser les frais de succession. En effet, plus tôt vous engagez une procédure de transmission de bien, plus la charge fiscale de ce transfert sera faible. 

Outre les bénéfices financiers obtenus, transmettre sa maison de son vivant permet de préserver au mieux vos intérêts ainsi que ceux de vos proches, notamment conjoints et enfants. 

Afin d’y voir plus clair et d’anticiper au mieux la transmission de son patrimoine, voici comment se calcule le montant des droits de succession :

Patrimoine taxable ne dépassant pas 8 072 € : 5 %
Patrimoine taxable compris entre 8 072 € et 12 109 € : 10 %
Patrimoine taxable compris entre 12 109 € et 15 932 € : 15 %
Patrimoine taxable compris entre 15 932 et 552 324 € : 20 %
Patrimoine taxable compris entre 552 324 € et 902 838 € : 30 %
Patrimoine taxable compris entre 902 838 € et 1 805 677 € : 40 %
Patrimoine taxable supérieur à 1 805 677 € : 45 %

Transmission entre frère et sœur : entre 35 % et 45 %
Transmise à d’autres parents : 55 %
Transmission à un tiers (amis, associations …) : 60 %

Source impots.gouv.fr/

Comment transmettre son patrimoine immobilier ?

Il existe différentes façons de transmettre son patrimoine immobilier. Si tout cela vous parait complexe, comptez sur Next Réunion pour vous conseiller. 

La donation d’un bien immobilier

La donation de son vivant est le dispositif de transmission le plus simple pour préparer sa succession. Utilisée dans le cadre du partage d’un patrimoine familial, elle ouvre droit à une exemption fiscale. Les parents donateurs peuvent donner à chaque enfant 100 000 € maximum, donc jusqu’à 200 000 euros par couple, tout en bénéficiant d’un abattement pendant une période de 15 ans. 

Il existe deux types de donations :

La donation simple permet de transmettre son bien à un tiers ou à un héritier.  La donation-partage est, comme son nom l’indique, à la fois une donation et un partage. Elle consiste à répartir une partie ou l'intégralité de ses biens entre ses héritiers présomptifs.

L’assurance-vie

C’est l’une des solutions les plus privilégiées pour transmettre son patrimoine, car elle offre plusieurs possibilités. En plus de protéger son épargne, l’assurance-vie comporte de nombreux avantages fiscaux : le transfert du capital s’effectue avec un abattement de 152 500 € maximum par bénéficiaire. De plus, ce placement favorise financièrement le conjoint survivant, qui ne sera pas assujetti à l'impôt sur la succession.

Par ailleurs, l’assuré est libre de choisir les bénéficiaires de son contrat d'assurance-vie en cas de décès. Ce peut être une personne étrangère à sa famille (un ami par exemple).

Le démembrement

Pour mieux comprendre le principe de démembrement de propriété, il est bon d’aborder l’aspect juridique de celui-ci. En droit, la propriété se répartit en 3 éléments : l’usus (le droit d’utiliser), le fructus (le droit de percevoir les revenus du bien) et l’abusus (le droit de disposer ou la nue-propriété). Un propriétaire disposant de ces trois droits possède la pleine propriété d’un bien.

Le démembrement est l’acte par lequel on sépare ou « démembre » la pleine-propriété d’un bien immobilier en 2 parties distinctes : l’usufruit (usus et fructus) et la nue-propriété (abusus). 

Ainsi, les parents donateurs peuvent céder la propriété de leurs biens à leurs enfants tout en continuant à y vivre et/ou d’en percevoir les revenus s’il s’agit d’un bien locatif (usufruit). Toutefois, ils ne sont plus en droit de vendre leur propriété à leur convenance. Ils devront en effet obtenir le consentement et la signature de leurs enfants, devenus alors nus-propriétaires.

La donation Sarkozy

La donation Sarkozy constitue un don familial effectué par un parent à ses enfants ou à ses petits-enfants. Dans ce cadre, aucun impôt n’est payé par le bénéficiaire jusqu’à un montant de 31 865 €. Cette exonération est renouvelable tous les 15 ans. Toutefois, le donateur doit être âgé de moins de 80 ans et les bénéficiaires doivent être majeurs.

La donation Sarkozy est cumulable avec l’abattement sur les donations aux enfants (100 000 € maximum) et aux petits enfants (31 865 € maximum).

La donation-partage transgénérationnelle

Cette forme de donation est réservée exclusivement aux grands-parents. La donation-partage transgénérationnelle permet de transmettre jusqu’à 31 865 € à chaque petit-enfant. Comme la donation Sarkozy, cette somme est perçue sans aucune taxation et renouvelable tous les 15 ans. Cependant, le consentement des enfants est nécessaire pour pouvoir l’utiliser.
Le pacte Dutreil
Le pacte Dutreil allège le coût fiscal lié à la transmission familiale des entreprises. Ce dispositif permet d'exonérer les droits de succession de la partie librement cessible des titres d'une société ou d'une entreprise individuelle. L'exonération peut atteindre 75 % de la valeur des titres ou de la société.
La SCI (Société Civile Immobilière)
Une SCI est une société civile constituée par des associés ayant un lien de parenté en vue de transmettre plus facilement des biens immobiliers familiaux. Cet outil vous permet de léguer à tout moment des parts de la SCI à vos enfants, tout en conservant le pouvoir de décision. Il offre de nombreux avantages, notamment en termes fiscaux puisqu’il donne droit à des réductions d'impôts. 

Par ailleurs, on y a souvent recours pour éviter les risques liés par une situation d’indivision ; les biens hérités étant détenus en commun, ils ne sont pas matériellement individualisés, ce qui exige le consentement de tous les héritiers avant de pouvoir le vendre. Grâce au système de détention de parts, la SCI facilite la transmission et permet de prévenir d’éventuels conflits entre héritiers.

Vous l’aurez compris, anticiper la transmission de son patrimoine immobilier est indispensable. Plus vous vous y prendrez tôt, mieux ce sera pour vous et votre famille.

La gestion des biens immobiliers de manière générale est un sujet bien plus complexe qu’on peut l’imaginer. Une opération pas toujours facile sans un minimum de connaissance en matière de droit familial, fiscal et gestion patrimoniale. En plus de l’immobilier. C’est pourquoi il est important de se faire accompagner par un expert maîtrisant ces différents aspects afin de pouvoir élaborer une stratégie globale.

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Besoin d’un expert qualifié dans l’optimisation et la transmission du patrimoine immobilier ? Next Immobilier reste votre interlocuteur privilégié pour vous conseiller et répondre à toutes vos questions. 

Pour chacun de nos clients, nous mettons en place une stratégie prenant en compte à la fois l’aspect juridique, financier, économique, fiscal et immobilier.

Contactez-nous pour en savoir plus sur les solutions de transmission patrimoine qui s’offrent à vous et préservez vos intérêts ainsi que ceux de vos proches.